Słownik pojęć

wycena nieruchomości - słownik pojęćPoniżej przedstawiamy Państwu kompendium wiedzy przyswajające terminologię używaną w trakcie procesu wyceny nieruchomości:


Opracowano na podstawie:

  • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity, Dz. U. z 2018 r., nr 0, poz. 121 z późniejszymi zmianami),
  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity, Dz. U. z 2018 r., nr 0, poz. 1025 z późniejszymi zmianami),
  • Ustawa z dnia  7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity, Dz. U. z 2018 r., nr 0, poz. 1202 z późniejszymi zmianami),
  • Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami).

Nieruchomość – część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności, jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności.

Nieruchomość gruntowa – grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeśli stanowią odrębny przedmiot własności.

Nieruchomość lokalowa – lokal mieszkalny lub użytkowy stanowiący odrębną własność (uwaga: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest nieruchomością, a ograniczonym prawem rzeczowym).

Nieruchomość budynkowa – budynek i inne urządzenia trwale związane z gruntem, jeśli na mocy ustawy stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności – np. budynek wybudowany na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Użytkowanie wieczyste – forma władania nieruchomością gruntową przez osoby fizyczne oraz państwowe osoby prawne. Umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a także wymaga wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej, a także opłaty roczne wnoszone do 31 marca z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Opłat z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od celu, na jaki nieruchomość gruntowa jest oddawana i wynosi:

a) za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej – 0,3% ceny,
b) za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych – 0,3% ceny,
c) za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową – 0,3% ceny,
d) za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne – 1% ceny,
e) za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1% ceny,
f) za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną – 2% ceny,
g) za pozostałe nieruchomości gruntowe – 3% ceny.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Zgodnie z ustawą z dnia 20 lipca 2018 r (Dz.U. 2018 poz. 1716) o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, z dniem 1 stycznia 2019 r. grunty zabudowane przeznaczone na cele mieszkaniowe zostaną przekształcone w prawo własności tych gruntów.

Wycena nieruchomości –  stanowi postępowanie w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości.

Szacowanie nieruchomości – określanie wartości wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości.

Operat szacunkowy –  przedstawia postępowanie w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera informację przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Służebność – ograniczone prawo rzeczowe, dzieli się na służebność czynną – np. przejazdu i przechodu, a także bierną: np. zakaz budowy dotycząca części nieruchomości. Wygasa na skutek nie wykonywania przez 10 lat. Wyróżniamy ponadto służebność przesyłu, która może zostać ustanowiona w drodze umowy, a także przez sąd. Zasiedzenie służebności dokonuje się po upływie 20 lat, prze złej wierze po 30 latach.

Powierzchnia użytkowa – definiowana jest przez dwie normy PN-70/B-02365 oraz ISO-PN-ISO 9836:1997.

Według normy  PN-70/B-02365 powierzchnia użytkowa to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń z wyłączeniem pomieszczenia technicznego, garażu, pomieszczenia gospodarczego, strychu. Pomiaru dokonuje się w świetle „surowych ścian”, czyli bez uwzględniania tynków i okładzin ściennych.

Powierzchnię użytkową na poddaszu oblicza się następująco:

  • powierzchnię pomieszczeń o wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100%,
  • powierzchnię pomieszczeń o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%,
  • powierzchnię pomieszczeń o wysokości poniżej 1,40 m nie uwzględnia się.

Norma ISO-PN-ISO 9836:1997 podaję definicję powierzchni użytkowej jako sumę powierzchni wszystkich pomieszczeń w stanie wykończonym, gdzie powierzchnię poniżej 1,90 m uznaje się za powierzchnię pomocniczą i nie wlicza się jej do powierzchni użytkowej budynku.

Kondygnacja – pozioma część budynku, a także pomieszczenie techniczne o wysokości powyżej 1,9 m.

Komentarze są wyłączone.